Právna úprava scudzovacích zmlúv je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, konkrétne v jeho ôsmej časti s názvom Záväzkové právo. Pokiaľ ide o kúpnu zmluvu medzi podnikateľmi, predmetom ktorej je kúpa hnuteľnej veci, použije sa úprava v Obchodnom zákonníku. V tomto článku sa však budeme primárne venovať úprave v Občianskom zákonníku.

Úvodom je dôležité uviesť, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti neprechádza na kupujúceho napríklad podpisom zmluvy, ako sa možno niektorí domnievajú, ale právoplatným rozhodnutím príslušného okresného úradu, katastrálny odbor, o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktorým bude vykonaná zmena aj na liste vlastníctva.

Azda najpoužívanejšou a najznámejšou scudzovacou zmluvou je kúpna zmluva. Kúpna zmluva je zmluva uzatvorená medzi predávajúcim a kupujúcim, kde predávajúcemu vzniká povinnosť odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a kupujúcemu zase vzniká povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Čo sa týka obsahových náležitostí, musí obsahovať samozrejme označenie predávajúceho a kupujúceho, a to menom a priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a adresou trvalého pobytu. Ďalej musí obsahovať riadne označenie predmetu kúpy tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a kúpnu cenu. Kúpna cena je ponechaná celkom na dohode zmluvných strán a teda strany si môžu dojednať takú kúpnu cenu, ktorá odzrkadľuje ich ekonomické možnosti. Vo všeobecnosti Občiansky zákonník obmedzuje dohodovanie kúpnej ceny iba tak, že cena musí byť v súlade so všeobecne záväznou právnou reguláciou na úseku cenotvorby, ktorú predstavuje zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Ak však tento zákon nereguluje tvorbu kúpnej ceny ku konkrétnemu predmetu kúpy, kúpna cena je výlučne na dohode zmluvných strán. V kúpnej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti je potrebné uviesť aj údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza na kupujúceho. Ak predávajúci prevádza na kupujúceho celú nehnuteľnosť, je potrebné uviesť, že predávajúci prevádza na kupujúceho predmet kúpy v spoluvlastníckom podiele 1/1. Ak má predmet kúpy nejaké vady, odporúčam túto skutočnosť v kúpnej zmluve neopomenúť, nespomenúť ju len ústne, ale aj písomne s tým, že kupujúci berie na vedomie, že vec má také konkrétne vady. Je to najmä na ochranu predávajúceho, aby si kupujúci voči nemu nemohol uplatňovať nároky z vadného plnenia, keď o nich vedel, respektíve aby bol v uplatňovaní týchto nárokov neúspešný.

Ďalšou zmluvou je zámenná zmluva. Je veľmi podobná kúpnej zmluve s tým rozdielom, že pri zámennej zmluve sa laicky povedané, nevymieňa vec za peniaze, ale vymieňa sa vec za vec. Zmluvné strany sa nazývajú zamieňajúci, ktorých možno označiť napr. ako zamieňajúci 1 a zamieňajúci 2. Čo sa týka podstatných náležitostí pri zámennej zmluve týkajúcej sa nehnuteľnosti, primerane sa použijú ustanovenia kúpnej zmluvy, samozrejme okrem dohodnutia kúpnej ceny, ktorá je pri zámennej zmluve vylúčená. Pri nehnuteľnosti je nevyhnutná písomná forma. V praxi to môže vyzerať tak, že osoby uzatvoria zámennú zmluvu, ktorou si vymenia spoluvlastnícke podiely na pozemkoch, napríklad z dôvodu, že je pre nich ich podiel nadbytočný a pre toho druhého je ten podiel z nejakého dôvodu potrebný alebo prospešný.

Napokon možno vlastnícke právo k nehnuteľnosti previesť aj prostredníctvom darovacej zmluvy. Ide o kontrakt medzi darcom a obdarovaným, kde darca niečo, v tomto prípade nehnuteľnosť, bezplatne prenecháva obdarovanému a obdarovaný ju prijíma. Nosným pojmovým znakom darovacej zmluvy, na rozdiel od kúpnej a zámennej je bezodplatnosť, teda nejde tu o vzťah „niečo za niečo“, pretože ak by obdarovaný bol z darovacej zmluvy zaviazaný na akékoľvek protiplnenie, neboli by naplnené náležitosti darovacej zmluvy. Čo sa týka náležitostí darovacej zmluvy predmetom ktorej je prevod nehnuteľnosti, tiež musí mať písomnú formu, musí v nej byť špecifikovaný darca a obdarovaný, špecifikovaný dar, teda predmet prevodu tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom a taktiež údaj o veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý darca na obdarovaného prevádza. Z úpravy darovacej zmluvy v Občianskom zákonníku vyplýva, že pokiaľ by malo k plneniu dôjsť až po darcovej smrti, takáto darovacia zmluva by bola absolútne neplatná. Darca je taktiež povinný upozorniť obdarovaného na vady, o ktorých vie, že dar má, v opačnom prípade môže obdarovaný dar vrátiť. V jednom prípade sa darca môže domáhať vrátenia daru vtedy, ak sa obdarovaný k darcovi alebo k členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy, pričom podľa súdnej praxe sa hrubým porušením dobrých mravov rozumie ich porušenie značnej intenzity alebo ich sústavné porušovanie. V takejto situácii je namieste, aby darca vyzval obdarovaného na vrátenie daru a ak ani napriek výzve obdarovaný dar nevráti, môže sa darca vrátenia daru domáhať súdnou cestou prostredníctvom žaloby o vrátenie daru.

Záverom je dôležité poznamenať, že na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebný návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, s ktorým je spojený správny poplatok vo výške 66 €. Prílohou návrhu na vklad musí byť predmetná zmluva v dvoch rovnopisoch, pričom na zmluvách musí byť úradne osvedčený podpis prevádzajúceho – teda na kúpnej zmluve predávajúceho, na zámennej zmluve oboch zamieňajúcich, nakoľko obe strany vlastnícke právo prevádzajú a na darovacej zmluve musí byť úradne osvedčený podpis darcu.

V prípade prípravy zmluvy odporúčame kontaktovať odborníka, ktorý Vám zmluvu pripraví tak, aby obsahovala všetky podstatné náležitosti.

Máte viac otázok?

• Ak máte otázku v rámci bezplatnej právnej poradne, môžete ju napísať na e-mail Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript., prípadne zavolajte na tel. číslo 0908 588 051.

foto: pexels.com