Tento typ informácií sa týka najmä tých z Vás, ktorí splácate hypotéku. Opäť sa však pozrieme aj na to, čo je podpoistenie nehnuteľnosti a čo by sa Vám mohlo stať, ak máte hypotéku a zároveň podpoistenú nehnuteľnosť.
Podpoistenie sa môže týkať tých majiteľov nehnuteľností, ktorí majú na svojich nehnuteľnostiach zle nastavené poistné sumy. Momentálne je na Slovensku rast cien tovarov a služieb na úrovni cca 7 %. Za posledné roky sa index spotrebiteľských cien zvýšil o 25 - 30 %. Aj preto je dôležité reagovať na daný stav a urobiť zmeny vo Vašich poistných zmluvách.
Ak máte hypotéku, tak podmienka k čerpaniu finančných prostriedkov z hypotekárneho úveru zo strany banky je, dojednať si poistenie nehnuteľnosti a zavinkulovať poistnú zmluvu v prospech banky. Pretože majiteľom Vašej nehnuteľnosti je banka a tá chce mať svoj majetok chránený.
Nehnuteľnosť bude reálne Vašim vlastníctvom až vtedy, keď hypotéku splatíte a banka tým pádom dá na kataster výmaz, či zrušenie záložného práva. Ale dovtedy ešte prejde veľa času.
Pri predložení poistnej zmluvy poistenia nehnuteľnosti Vám Vaša banka vystaví k hypotéke vinkulačné tlačivá - žiadosť o vinkuláciu a potvrdenie vinkulácie. V nich je okrem iného uvedená minimálna výška škody v €, ktorú poisťovňa uhradí priamo banke, a to vtedy ak nastane poistná udalosť definovaná všeobecnými poistnými podmienkami. Niektoré banky majú vo vinkulačných tlačivách uvedené výšky minimálnych škôd, ktorú sú buď vo výške niekoľkých stovák eur a v iných zase vo výške niekoľko tisíc eur.
V prípade, že chcete zvýšiť poistnú sumu na Vašej už zavinkulovanej poistnej zmluve, alebo si doterajšiu zmluvu zrušíte a dojednáte si novú poistnú zmluvu v inej poisťovni, tak v niektorých bankách zaplatíte poplatok za zmenu zmluvných podmienok v zmysle aktuálne platných sadzobníkov poplatkov. Tie sa pohybujú v nasledovných výškach:
- ČSOB - zmeny sa vykonajú bez poplatku.
- Tatra banka - zmeny sa vykonajú bez poplatku.
- UniCredit bank - zmeny sa vykonajú podľa aktuálneho sadzobníka - momentálne bez poplatku.
- VÚB - pokiaľ prinesiete dokumentáciu na spracovanie na pobočku, tak zaplatíte poplatok vo výške 50,00 €. Ak to budete riešiť cez internet banking, či zaslaním poštou, tak v tom prípade je to bez poplatku.
- Slovenská sporiteľňa - pokiaľ navyšujete poistnú sumu na doterajšej poistnej zmluve, tak toto je bez poplatku. Ak zmluvu zrušíte a dojednáte si novú zmluvu s vyšším krytím, tak zaplatíte poplatok za zmenu zmluvných podmienok vo výške 149,00 €.
- Primabanka - zaplatíte poplatok za zmenu zmluvných podmienok vo výške 30,00 €.
- Mbank - zmeny sa vykonajú bez poplatku.
- 365 banka - zaplatíte poplatok za zmenu zmluvných podmienok vo výške 50,00 €.
V prípade, že máte staršiu - niekoľko ročnú poistnú zmluvu, tak Vám odporúčam zvýšiť si poistnú sumu na Vašej doterajšej zmluve alebo si dojednať novú poistnú zmluvu aj s indexáciou (navýšením poistnej sumy z dôvodu nárastu cien) aj napriek tomu, že možno zaplatíte vo svojej banke poplatok za zmenu zmluvných podmienok.
Ak máte hypotéku a v snahe ušetriť ste si stanovili poistnú sumu Vašej nehnuteľnosti podľa výšky úveru a nie podľa sumy uvedenej v znaleckom posudku, tak ste urobili veľkú chybu a máte problém.
Pretože nastáva podpoistenie a v prípade poistnej udalosti, napr. totálnej škody, ide poistné plnenie banke a ak niečo ostane, tak aj Vám. Ak ste si brali hypotéku vo výške napr. 100 000,00 € a hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku bola napr. 140 000,00 €, ale Vy ste si poistili nehnuteľnosť iba na výšku úveru - 100 000,00 €, tak pri totálnej škode bude banke vyplatených 100 000,00 €. Vám teda bude chýbať suma 40 000,00 €, ktorú by ste mohli použiť napr. ako rezervu k vybaveniu novej hypotéky. To je podpoistenie vo výške 28,58 %. A keďže úrokové sadzby za obdobie cca 1,5 roka výrazne vzrástli, môže sa stať, že Vami požadovanú hypotéku buď nedostanete alebo dostanete menej než by ste potrebovali.
Nakoľko podľa vyššie uvedeného je takéto podpoistenie vo výške 28,58 % oproti pôvodnej poistnej hodnote, t.j. 140 000,00 €, môžete mať problém aj pri plnení na čiastočné škody. Vo Vašich vinkulačných tlačivách máte totiž napísané, že poisťovňa pošle banke poistné plnenie za škody ak presiahnu konkrétnu minimálnu výšku, napr. 1 000,-eur. V prípade, že Vám vznikne čiastočná škoda napr. vo výške 1400,-€ a Vy si budete od Vašej poisťovne nárokovať náhradu škody, udeje sa nasledovné.
Pretože Vaše podpoistenie je 28,58% oproti pôvodnej poistnej hodnote, tak poisťovňa má právo v prípade podpoistenia o takúto sumu krátiť aj poistné plnenie z čiastočnej škody. To znamená, že banka by od poisťovne dostala spomínaných 1 000,-eur a Vy by ste museli banke zo svojich peňazí doplatiť zvyšných 400,00 €!! To všetko za predpokladu, že máte dojednanú nulovú spoluúčasť. Ako by sa Vám páčil takýto scenár? Ak vôbec nie, tak odporúčam, aby ste si Vašu poistnú zmluvu na nehnuteľnosť upravili a zreálnili poistnú sumu. A to aj za cenu toho, že možno budete musieť Vašej banke zaplatiť poplatok za zmenu. Aj napriek poplatku sa Vám takúto zmenu oplatí zrealizovať, čo potom zrejme oceníte pri likvidácii poistnej udalosti.
S vysokou pravdepodobnosťou budete mať problém aj vtedy, ak máte hypotéku a poistnú sumu nehnuteľnosti na Vašej poistnej zmluve ste si síce pred rokmi nastavili podľa znaleckého posudku, ale postupom času ste si ju nezvyšovali.
Poistná suma na nehnuteľnosť má byť stanovená tak, aby ste ju v danom čase a lokalite dokázali v prípade totálnej škody postaviť alebo v prípade čiastočnej škody opraviť za reálne náklady. Ako som uviedol v minulom článku, z poistenia nehnuteľnosti sa hradia napr. aj náklady na demoláciu, odvoz sutín na skládku odpadov, či poplatok za uskladnenie alebo likvidáciu odpadu. Kryté sú tiež aj vedľajšie stavby do určitého percenta z poistnej sumy nehnuteľnosti podľa podmienok poisťovne.
Kedy vlastne podpoistenie nastáva? Podpoistenie nastáva vtedy, ak je poistná suma v čase poistnej udalosti nižšia ako poistná hodnota poisteného majetku, či veci. Poisťovne zväčša majú v poistných podmienkach stanovené, že podpoistenie nebudú uplatňovať, pokiaľ je poistná suma v dobe vzniku poistnej udalosti nižšia než poistná hodnota poisteného majetku o menej ako 20 %. Každá poisťovňa má toto percento stanovené individuálne. Toto však nebudem uvádzať, aby som Vás nemotivoval k tomu, stanovovať si pri dojednaní poistenia majetku nižšie poistné sumy, než aké by ste mali mať. Preto je ešte pred podpisom poistnej zmluvy potrebné oboznámiť sa so všeobecnými poistnými podmienkami.
Toto akoby „tolerované podpoistenie“ však neodporúčam využívať a poistne sumy odporúčam dojednávať, čo najpresnejšie podľa návrhu poisťovne . Pokiaľ by ste si poistnú sumu stanovili na hranu „tolerovaného podpoistenia“, môže sa Vám totiž stať, že veľmi rýchlo budete mať svoj majetok značne podpoistený voči reálnej hodnote. A to môže mať za následok krátenie poistného plnenia. Je potrebné si uvedomiť, že za posledné cca dva roky vzrástli indexy spotrebiteľských cien o 25 -30%. Takže, ak ste si dojednávali poistenie nehnuteľnosti napr. pred dvomi rokmi a poistnú sumu ste si stanovili napr. podľa najnižšie navrhovanej poistnej sumy, ktorú stanovila Vaša poisťovňa, tak dnes by ste mali pri poistnom plnení s vysokou pravdepodobnosťou problém s jeho vyplatenou výškou. Pretože od poisťovne by ste pri totálnej škode alebo čiastočnej škode nedostali poistné plnenie, ktoré by zodpovedalo výške reálnej škody. Dostali by ste však vyplatené poistné plnenie, ktoré by bolo krátené o výšku Vášho podpoistenia. Jednoducho povedané, dostanete presne to, za čo si platíte.
Prečo píšem o podpoistení nehnuteľnosti? Nuž preto, lebo sa s týmto javom stretávam často. Následne, keď vznikne škoda a je vyplatené poistné plnenie, tak klienti zväčša nadávajú na poisťovne namiesto toho, aby si priznali svoj diel zodpovednosti. Neznalosť problematiky nikoho neospravedlňuje. Keďže vlastníctvo zaväzuje k zodpovednosti, každý z nás zodpovedá za svoj majetok a má sa o neho vedieť postarať a udržiavať ho. Aj pri nedávnom zemetrasení na východnom Slovensku nastali prípady, keď poisťovne krátili poistné plnenia práve kvôli podpoisteniu. To je však žiaľ zodpovednosť vlastníkov týchto nehnuteľností, ktorí potom musia prípadné opravy, či rekonštrukčné práce financovať buď z vlastných úspor alebo úverov.
V prípade, že poistná suma nehnuteľnosti je už pri dojednaní poistenia nižšia, než je jej poistná hodnota, tak na ochranu pred podpoistením nepostačuje iba samotná indexácia poistenia. Tá pokryje zväčša iba infláciu. Preto je dôležité správne stanovenie poistnej sumy nehnuteľnosti pri vstupe do poistenia!!
Ako sa historicky vyvíjajú ceny domov a bytov za m2 podľa údajov Národnej banky Slovenska?
www.nbs.sk
Kým podľa údajov zo stránky Národnej banky Slovenska (NBS) priemerná cena domov za m2 za rok 2004 bola vo výške 977,00 €, tak za 3. kvartál 2023 sa pohybuje vo výške 1889,00 €/m2. Ak podľa údajov NBS bola priemerná cena bytov za m2 za rok 2004 vo výške 932,00 €, tak za 3. kvartál 2023 sa cena za m2 pohybuje vo výške 2702,00 €. V tom prípade, ak by priemerná cena bytu o podlahovej ploche 60 m2 bola na základe priemernej ceny za m2 za rok 2004 vo výške 55 920 ,00 €, tak podľa ceny za m2 za 3. kvartál roku 2023 by bola priemerná cena takéhoto bytu vo výške 162 120,00 €.
Dnes by ste teda mali mať byt o výmere o 60 m2 poistený na sumu cca 162 000,00 €. Aj keď na druhej strane je tiež pravdou, že regionálne rozdiely v cenách nehnuteľnosti môžu byť značné. Preto je dobré, pozerať sa skôr na regionálny (krajský) priemer.
Takže pokiaľ máte zmluvu poistenia nehnuteľnosti bytu s uvedenou podlahovou plochou a poistnú sumu na cca 56 000,00 €, tak Vaše podpoistenie je vo výške 65,44%!!!
Ak by nastala totálna škoda napr. z dôvodu požiaru, tak by ste od poisťovne dostali poistnú sumu vo výške 56 000,00 €, pričom priemerná trhová cena bytu sa pohybuje vo výške 162 000,00 €. Rozdiel vo výške 106 000,00 € buď teda máte vo forme úspor alebo sa môžete pokúsiť vybaviť si hypotekárny úver v niektorej banke.
Ak by nastala čiastočná škoda, napr. vo výške 2000,00 €, tak by Vám poisťovňa v tomto prípade nevyplatila uvedenú skutočnú škodu, ale poistné plnenie by bolo krátené o 65,44 %, nakoľko ste o takúto výšku mali podpoistenú Vašu nehnuteľnosť. V takomto prípade by Vám bolo vyplatené poistné plnenie vo výške cca 691,00 €. Rozdiel vo výške cca 1308,00 € musíte teda vykryť zo svojich úspor!!!
V prípade, že máte dom o zastavanej ploche podlaží napr. 200 m2, tak na základe priemerných údajov za rok 2004 bola jeho priemerná cena vo výške 195 400,00 €. Pokiaľ vezmeme priemernú cenu domov za m2 za 3. kvartál 2023, tak priemerná cena domu by bola vo výške 377 800,00 €. Zdôrazňujem však, že to nemusí byť akurát Váš prípad, nakoľko regionálne rozdiely v cenách domov môžu byť značné!!!
Dnes by ste teda mali mať dom o zastavanej ploche podlaží napr. 200 m2 poistený priemerne na sumu 377 800,00 € berúc však do úvahy regionálne rozdiely v cenách domov. Takže pokiaľ by ste mali zmluvu poistenia nehnuteľnosti domu s uvedenou zastavanou plochou všetkých podlaží poistený na cca 195 000,00 € a nie na cca 377 000,00 €, tak Vaše podpoistenie je vo výške 48,28 % !!!
V prípade, že by nastala totálna škoda napr. z dôvodu zemetrasenia, požiaru, či povodne, tak by ste od poisťovne dostali poistnú sumu vo výške 195 400,00 €, pričom priemerná trhová cena domu sa pohybuje vo výške 377 800,00 €. Rozdiel vo výške 182 400,00 € buď máte našetrený alebo si môžete skúsiť vybaviť hypotekárny úver.
Ak by nastala čiastočná škoda, napr. vo výške 3000,00 €, tak by Vám poisťovňa v tomto prípade nevyplatila uvedenú skutočnú škodu, t.j. 3000,00 €, ale poistné plnenie by bolo krátené o 48,28 %. A to preto, že ste o takúto výšku mali podpoistenú Vašu nehnuteľnosť - dom. V tomto prípade by Vám bolo vyplatené poistné plnenie vo výške 1551,60 €. Rozdiel vo výške 1448,40 € musí pokryť Vaša peňaženka.
Do akej miery sa uvedené príklady týkajú Vás, resp. aké staré poistné zmluvy poistenia majetku si platíte Vy?
Naozaj očakávate, že Vám poisťovňa uhradí škodu na Vašej nehnuteľnosti v dnešných - reálnych cenách, keď si platíte poistné zmluvy a poistnú ochranu, ktorá zohľadňuje ceny nehnuteľností spred 7, 10, 15, či 20- tich rokov? Ak si platíte takéto staré poistné zmluvy, ktoré obsahujú poistné sumy, ktoré nezohľadňujú dnešný stav a Vaša nehnuteľnosť bude z nejakej príčiny poškodená, tak prosím nenadávajte na poisťovne. Poisťovne totiž nemôžu za to, že sa správate k Vášmu majetku nezodpovedne. Poisťovne Vám totiž nemôžu vyplatiť v zmysle všeobecných poistných podmienok za škodu také poistné plnenie, ktoré neodzrkadľuje reálnu cenu Vašej nehnuteľnosti. Bolo by to tiež nespravodlivé voči všetkým tým, ktorí sa k svojmu majetku správajú zodpovedne. Každý z nás je teraz zodpovedný za to, ako sa bude mať v budúcnosti.
Chcete viac informácií? Kontaktujte nás
tel.: +421 904 391 683
e-mail:
foto: pixabay.com
