Investovanie do realitných fondov nie je pre každého

Kým v novembri 2023 bola hodnota podielu vo výške 1321,02 €, tak v decembri 2023 bola vo výške 888,92 €, čo predstavuje stratu 32 %.

Zdroj: cereif.hbreavis.com

Príjem fondu pozostáva z piatich nehnuteľností, z toho sú 4 kancelárske budovy a 1 budova je nákupné centrum. Správca tiež na webovej stránke uvádza, že má uzatvorených 200 nájomných zmlúv s priemernou dobou trvania 4 roky. Celková trhová hodnota nehnuteľností je 341 mil. eur. Portfólio je tvorené z 200 nájomných zmlúv, pričom priemerná doba trvania nájmu je štyri roky. Štyri kancelárske budovy sa nachádzajú v Bratislave a nákupné centrum je v Hradci Králové. Obsadenosť priestorov je k februáru 2024 na úrovni 87,9%.

Čo je však dôležité zdôrazniť je to, že zadlženosť portfólia voči LTV (hodnote nehnuteľnosti) je 68%. To je veľmi vysoký dlh. Správca odporúča investičný horizont 5 rokov.

A aké sú poplatky v tomto fonde?

Zdroj: cereif.hbreavis.com

A za akú dobu sa dostanete k svojim peniazom, resp. aká je likvidita?

Zdroj: cereif.hbreavis.com

Napr., ak je teda počet žiadostí o redemáciu (vyplatenie) menší ako 5% z čistej hodnoty majetku fondu (NAV), tak k Vašim peniazom sa dostanete do 90 dní od 31.mája. Čím je % žiadostí z čistej hodnoty majetku fondu vyššie, tak sa aj ku svojim peniazom dostanete s výrazným časovým oneskorením.

Správca fondu uvádza nasledovné riziká, ktoré sú spojené s investovaním do tohto fondu:

Riziko realitného trhu - spočíva v tom, že investor (Vy) na seba berie riziko pohybov výšky nájomného a obsadenosti nehnuteľností, ktoré fond nadobúda. Nie je garantované, že výška nájomného neklesne pod súčasnú úroveň alebo že predmetné nehnuteľnosti budú prenajaté. Taktiež je dôležité si uvedomiť, že hodnota realitných investícií sa v dôsledku pohybov na realitnom trhu môže meniť a nie je tak garantovaná terajšia hodnota.

Použitie pákového efektu - úverové riziko
-Je dôležité vedieť aké je percento zadlženia voči hodnote nehnuteľností v portfóliu. V tomto prípade je to 68 %, čo je vysoké zadlženie. V prípade, že nehnuteľnosť nevygeneruje dostatočné peňažné toky, ktoré by postačovali na splácanie istiny a úrokov z úveru, hodnota majetkovej investície vo fonde do takejto nehnuteľnosti by sa mohla znížiť alebo aj úplne zaniknúť.

Riziko prípadných vyšších úrokových sadzieb
-Výkonnosť fondu môže byť nepriaznivo ovplyvnená v dôsledku zvýšených úrokových sadzieb. Vyššie úrokové sadzby môže mať negatívny dosah na výnosy investora, pretože bude potrebné uhrádzať vyššie úverové splátky.

Tento fond už však kúpil nový správca a tým je IAD Investments, správ. spol., a.s., ktorý ho o nejaký čas preberie. Nový správca už avizoval, že vykoná kroky, ktoré by mali znamenať, že fond bude klientom ich investície opäť zhodnocovať.

A ako je to u iných realitných fondov slovenských správcov?

IAD Investments, správ. spol., a.s. má vo svojom portfóliu Prvý realitný fond. Je určený pre investorov, ktorí chcú svoje peniaze investovať po dobu dlhšiu ako 5 rokov. Vstupný poplatok pri investícii menšej ako 16 000 € je 3 %. Pri sume vyššej ako 16 000 € sa poplatok stanovuje individuálne. Výstupný poplatok je 0 %. Správcovský poplatok je 1,8 % p.a. Depozitársky poplatok je vo výške 0,204 % p.a. vrátane DPH. Poplatok za výkonnosť je vo výške 10% a uplatňuje sa iba ak kurz Fondu presiahne hodnotu najvyššieho kurzu Fondu, poplatok sa počíta z podielu týchto dvoch kurzov.

Fond investuje do rôznych typov nehnuteľností, ako sú administratívne budovy, rezidenčné a obchodné objekty, objekty služieb, cestovného ruchu a logistické centrá. Podielový fond má vo svojom portfóliu nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v Chorvátsku, Poľsku, Maďarsku, či Slovensku (okolie Bratislavy, Nitra, Trenčín).Výnos dosahuje najmä prostredníctvom nájmov a z trhového zhodnotenia nehnuteľností. Realitné investície môžu tvoriť až 90 % majetku podielového fondu. Fond investuje taktiež aj do dlhových prevoditeľných cenných papierov ako napr. hypotekárne záložné listy. Fond môže investovať aj do dlhopisov, vkladových účtov, či termínovaných vkladov. Investor, ktorý investuje do tohto fondu môže denne požadovať vyplatenie podielových listov, ktoré sa mu vyplatia bez zbytočného odkladu najneskôr však do 12 mesiacov od doručenia úplnej žiadosti. Správcovská spoločnosť môže v mimoriadnych prípadoch dočasne, najdlhšie však na 12 mesiacov, pozastaviť vyplácanie podielových listov, a to len ak je to v záujme investorov. Oceňovanie majetku a záväzkov v podielovom fonde prebieha každý pracovný deň. Správcovská spoločnosť môže za účelom dodatočného výnosu využívať pákové efekty, a to v podobe úverov a pôžičiek. Maximálna úroveň pákových efektov môže byť 50 % hodnoty majetku v podielovom fonde. Majetok v podielovom fonde je vystavený najmä týmto rizikám: trhové, úrokové, kreditné, menové, likvidity, či riziko protistrany. 

Zadlženosť portfólia voči LTV, t.j. hodnote nehnuteľností vo Fonde je momentálne na úrovni 27,36 %! Aktuálna výkonnosť fondu je 3,26 %.

Správcovská spoločnosť 365. invest, a.s.

Má vo svojom portfóliu Realitný fond. Správca uvádza, že v portfóliu fondu sa nachádza viac ako 40 nehnuteľností, ktoré pozostávajú zo segmentov ako: administratívne budovy, retail parky, logistické haly, rezidenčné projekty, či pozemky určené na výstavbu. Tie sa nachádzajú na Slovensku a v Českej republike.

Najmenej 10 % hodnoty majetku vo fonde musia tvoriť:
- vklady na bežných účtoch a na vkladových účtoch so splatnosťou na požiadanie alebo s lehotou splatnosti do 12 mesiacov,
- podielové listy iných otvorených fondov, cenné papiere európskych fondov alebo cenné papiere zahraničných subjektov kolektívneho investovania,
- pokladničné poukážky alebo
- dlhopisy, ktoré spĺňajú podmienky zákona a majú zostatkovú dobu splatnosti najviac 3 roky.

Aktuálne zhodnotenie fondu za 12 mesiacov je 3,46 %.

Odporúčaný investičný horizont sú tri roky. Vstupný poplatok je 0 % z ceny podielového listu.

Výstupný poplatok je 2 % z aktuálnej ceny podielového listu (do troch rokov). Poplatok za správu je 1,85 % z priemernej čistej hodnoty majetku a poplatok depozitárovi vo výške 0,15 % z priemernej čistej hodnoty majetku. Oceňovanie majetku a záväzkov vo fonde vykonáva správca dvakrát za kalendárny mesiac, pričom jedno ocenenie vykoná vždy k tretiemu piatku za kalendárny mesiac. Správca vyplatí podielové listy bezodkladne, v prvý pracovný deň nasledujúci po vykonaní ocenenia podľa čl. G ods. 1 štatútu, ak bola správcovi v období od posledného ocenenia doručená úplná žiadosť o vyplatenie podielových listov- viď predchádzajúca veta. V súlade so zákonom môže správca predĺžiť lehotu na vyplatenie podielových listov, najdlhšie však na 12 mesiacov odo dňa doručenia úplnej žiadosti o vyplatenie podielových listov. Správca môže v mimoriadnych prípadoch, pokiaľ je to v záujme podielnikov, najdlhšie však na 12 mesiacov, pozastaviť vyplácanie podielových listov. Riziká v podielovom fonde sú podobné alebo totožné ako u predchádzajúcich správcov.

Realitný fond Tatra Asset Management

Fond investuje do realitných príležitostí v Slovenskej republike. Investuje do administratívnych, kancelárskych, obchodných, či logistických priestorov. Minimálna odporúčaná doba investovania je 5 rokov. Očakávaný ročný výnos pri odporúčanom minimálnom investičnom horizonte je 3 - 5 %.

Vstupný poplatok je 1 % z výšky investície. Poplatok za správu fondu je 1,23 %. Odplata za výkon činnosti depozitára je 0,17 % z priemernej ročnej čistej hodnoty majetku vo fonde.

Výstupný poplatok po treťom roku je 0 %. V prvom roku je 3 %, v druhom roku 2 % a v treťom roku 1%. Podielové listy budete mať vyplatené za 90 dní od podania žiadosti o redemáciu (výplatu) podielových listov. Správcovská spoločnosť môže predĺžiť lehotu na redemáciu (vyplatenie) najdlhšie na 12 mesiacov v súlade so zákonom.

Aktuálna výkonnosť fondu je 4,46 %. Podielový fond tiež investuje financie do vkladov na bežných a vkladových účtov v bankách, či do dlhopisov. Spoločnosť je povinná vypočítať majetok vo fonde a aktuálnu hodnotu podielu spravidla ku každému pracovnému dňu, minimálne však raz za týždeň.

Čo z uvedených informácií vyplýva? Netreba zabúdať na to, že pri investovaní platí, že doterajší výnos fondu nie je zárukou jeho budúcich výnosov.

Medzi hlavné riziká, ktorým môžete byť ako investor v realitnom fonde vystavený sú najmä tieto: trhové, úrokové, menové, likvidity, či protistrany. V nedávnej minulosti Európska centrálna banka, či naša Národná banka Slovenska varovali, že komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti môžu byť v dnešnej dobe viac rizikové. Dôležitá informácia pre Vás ako investora do realitného fondu, ktorú by ste si mali všímať je zadlženosť portfólia voči LTV (hodnote nehnuteľnosti). Totiž platí, čím väčší dlh, tým je síce predpoklad vyššieho výnosu ale zároveň aj vyššej straty. Čím viac vlastných zdrojov, tak tým je výnos stabilnejší a aj prípadná strata by mala byť nižšia.

Taktiež treba mať na pamäti, že keď centrálne banky zvyšujú úrokové sadzby, stúpajú náklady na obsluhu dlhu. To môže znamenať nielen to, že po nehnuteľnostiach bude oveľa nižší dopyt a ich cena môže klesnúť, ale aj to, že subjekty môžu mať problémy so splácaním úverov. To má samozrejme vplyv aj na výšku nájmov a ich splácanie, pretože sa tiež zvyšujú. Veď dnes to vidíme v priamom prenose. Ekonomika sa totiž vyvíja v cykloch, nakoľko sa striedajú fázy, keď stúpa (konjunktúra) a keď je v recesii. A dnes sa ešte stále nachádzame vo fáze recesie.

Preto treba dôsledne zvážiť, kedy je ten správny čas na investíciu do realitných fondov a aké sú riziká, ktoré majú vplyv na zhodnotenie, či hodnotu nehnuteľnosti, resp. aké sú podmienky fondu , keď budete žiadať o vyplatenie podielových listov, t.j. vrátenie investície.

Aj nehnuteľnosti sú teda cyklickou investíciou a preto si treba položiť niekoľko otázok:

a, výška investície, ktorú máte záujem investovať do realitných fondov?
b, na aké dlhé obdobie chcete investovať, resp. ako dlho chcete mať svoje peniaze viazané?
c, bol by to pre Vás problém, ak by správca pozastavil vyplácanie podielov na obdobie 12 mesiacov a Vy by ste sa nemohli dostať k svojim peniazom dlhšiu dobu?
d, prekážalo by Vám, ak by ste sa k Vašim peniazom dostali až napr. za 90 dní, resp. do 12-tich mesiacov od podania žiadosti o vyplatenie?
e, ako by ste sa zachovali, ak by Váš fond bol v strate napr. 10%, napr. z 10 000,-€ na 9 000,-€ alebo o viac percent?

-využili by ste príležitosť a doinvestovali by ste?
-nebudete reagovať a budete čakať na ďalší vývoj, pretože sa jedná o dočasný pokles, ktorý bude neskôr kompenzovaný novým rastom hodnoty investície?
-prípadne by ste svoje peniaze z fondu okamžite vybrali aj so stratou?

f, čo vo Vás vyvolá to, ak by bol podielový fond v strate?
-stratu chápete ako príležitosť lacno kúpiť?
-vyhodnocujete to ako riziko, že by ste mohli prísť o časť investície?  

Prosím, majte na pamäti nasledovné. Je dôležité, aby ste zodpovedne zvážili odpovede na napr. na vyššie uvedené otázky alebo na otázky, ktoré sú uvedené v investičnom dotazníku, či v teste vhodnosti a primeranosti. Keď sa už rozhodnete investovať, tak bez ohľadu na zvolený investičný nástroj (aktívum), dodržte odporúčaný investičný horizont. Zvyšujete tak pravdepodobnosť, že sa Vám Vaša investícia zhodnotí. Ak máte zainvestované a Váš podielový fond je práve v strate, tak to znamená, že hodnota Vašej investície dočasne poklesla. Za predpokladu, že svoje peniaze z fondu nevyberiete, tak hovoríme o nezrealizovanej strate. Reálnu stratu utrpíte až vtedy, ak Vašu investíciu vyberiete v nesprávnom čase. To dnes platí, napr. pre klientov realitného fondu HB REAVIS.

U investora, ktorý investuje dlhodobo a pravidelne je veľmi vysoká pravdepodobnosť hraničiaca s istotou, že mu jeho investícia neprerobí. Ak investujete jednorazovo a chcete sa vyhnúť tomu, aby Vaša investícia bola ako celok v strate, tak je tu jedno riešenie. A to je diverzifikácia do viacerých aktív. V závislosti od výšky investície, rozdelíte svoju investíciu na tri - štyri menšie investície. Je totiž málo pravdepodobné, že v rovnakom čase budú v strate, resp. že naraz budú klesať nehnuteľnosti, akcie, dlhopisy, komodity, či zlato. Kým jedno, dve aktíva môžu klesať a Vaša investícia môže byť dočasne v strate, ďalšie aktíva Vám môžu zarábať. Tomu, prečo je dobré svoju jednorazovú investíciu rozložiť do viacerých aktív a aký to má pre Vás význam sa budem venovať v niektorom z budúcich článkov.

Chcete viac informácií? Kontaktujte nás
tel.: +421 904 391 683
e-mail: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

foto: pexels.com