Tých žiadateľov, ktorí úver na bývanie splatia do 65. roku života sa nové obmedzenia netýkajú. Viď dôvodová správa NBS: Otázky a odpovede k novinkám pre úvery zasahujúce do dôchodku - Národná banka Slovenska (nbs.sk)

NBS toto obmedzenie zavádza z dôvodu, že dlžníci si splatnosť svojich úverov na bývanie posúvajú až za horizont 65 rokov. NBS vo svojej dôvodovej správe uvádza, že aktuálne podiel úverov s posunutou splatnosťou tvorí až 40% novo poskytnutých úverov na bývanie. A keďže nástupom na dôchodok sa znižuje čistý príjem, je podľa nej ohrozené splácanie týchto záväzkov zo strany tejto skupiny dlžníkov.

Vo všeobecnosti je stanovený limit celkovej zadlženosti k príjmu tzv. DTI, ktorý nesmie prekročiť hodnotu 8. Znamená to, že dnes je stanovený limit, keď sa dlžník môže dostať k úveru na bývanie vo výške 8 násobku svojho ročného príjmu, to znamená, že ak má niekto príjem vo výške 1 000,-€ mesačne, tak platí, že môže dostať úver max. do výšky 96 000,-€ (1 000 € x 12 mesiacov x 8). Samozrejme s ohľadom napr. na výšku úrokovej sadzby, dobu splácania, či podľa toho, koľko úverov a v akej výške spláca mesačnú splátku doteraz.

Nové obmedzenie NBS spočíva v tom, že žiadateľovi o úver na bývanie vo veku 41 rokov a viac sa limit celkovej zadlženosti (DTI) k príjmu znižuje z 8 násobku o 0,25 násobok. Toto platí, ak doba splácania úveru presahuje vek 65 rokov daného žiadateľa. Kým teda záujemca o úver na bývanie, ktorý má alebo bude mať vek 40 rokov, dostane úver do výšky 8 násobku svojho čistého ročného príjmu, napr. spomínaných 96 000,-€, tak pri veku 41 rokov sa hodnota znižuje o 0,25 násobok, t.j. na 7,75 násobok čistého ročného príjmu, t.j. 93 000,-€ s ohľadom na ďalšie parametre. Pri dlžníkovi s vekom 45 rokov by sa hodnota limitu znížila na 6,75 násobku jeho čistého ročného príjmu, tak mu môže byť schválený úver do výšky max. 81 000,-€. Pri veku 50 rokov sa hodnota DTI zníži na hodnotu 5,5 násobok jeho ročného príjmu a teda mu byť schválený úver na bývanie max. do výšky 66 000,-€. Toto opatrenie tak u potencionálnych dlžníkov zvýši mieru spolufinancovania, t.j. budú si tak musieť najprv nasporiť značnú sumu financií, aby sa po schválení úveru v závislosti od hodnoty/ kúpnej ceny danej nehnuteľnosti dostali k splneniu svojho zámeru.

Pri dlžníkovi vo veku 60 rokov a viac sa hodnota celkovej zadlženosti k príjmu znižuje na hodnotu 3, t.z. že má nárok na úver vo výške 3 násobku svojho ročného príjmu.

Tabuľka s hodnotami limitov podľa veku:

Zdroj: dôvodová správa NBS

Od 01.01.2023 bude teda platiť, že čím bude dlžník starší a splatnosť úveru bude nad 65 rokov veku, tým menší úver môže získať.

DTI pri žiadateľovi a spolužiadateľovi

Úverový limit sa v tomto prípade určí ako súčet limitov za jednotlivých žiadateľov. Ak budú do úverového vzťahu vstupovať dvaja žiadatelia s rozdielnym vekom, napr. 40 rokov a 45 rokov, tak hodnota DTI sa každému z nich vypočíta osobitne. Kým pri prvom žiadateľovi bude hodnota DTI 8, tak pri druhom 6,75. Výsledné sumy sa sčítajú a tak sa dozvedia max. možnú výšku úveru.

Prečo NBS prichádza s týmito návrhmi?

Pretože podľa Národnej banky Slovenska hrozia tri scenáre:
1. Riziko problémov so splácaním úveru po odchode na dôchodok, nakoľko sa zníži príjem budúceho dlžníka, či dlžníkov.

2. Riziko, že zadlžené domácnosti využijú svoje zvýšené príjmy na ďalšie navyšovanie dlhov a zároveň si posunú splatnosť svojich záväzkoch až na obdobie, keď budú poberať dôchodok. Hrozí tak, že potom v dôsledku poklesu príjmu nebudú mať z čoho splácať svoje záväzky a môžu sa tak ocitnúť v osobnom bankrote.

3. Riziko konkurencie. Hrozí, že poskytovatelia úverov môžu pristupovať k požiadavkám na výšku úverových limitov rôzne. Môžu rôzne pristupovať k pravidlám, nastaviť si voľnejšie interné úverové limity a poskytovať tak potencionálnym dlžníkom úvery vo väčšej výške.

Je tu však jeden zásadný problém. V dôvodovej správe a ani vo Vestníku Národná banka Slovenska nehovorí o tom, ako sú týmto opatrením dotknuté napr. refinančné hypotéky. To žiaľ znamená, že opatrenie bude neúčinné, nakoľko veľké % úverov dnes tvoria refinančné hypotéky. Klienti, ktorí si refinancujú svoj úver a majú nižšiu splátku si však väčšinou úver navýšia nad pôvodnú výšku úveru a predĺžia jeho splatnosť, väčšinou na maximálnu možnú dobu. Takto sa budú pravidlá NBS obchádzať a v zásade sa problém drvivej väčšiny dlžníkov nevyrieši. Jedná sa preto neúčinné opatrenie a dlžníci môžu mať po odchode na dôchodok problémy so splácaním svojich záväzkov. A preto by NBS mala pravidlá nastaviť tak, aby sa nedali vôbec obísť.

Aké kritériá sa pri hypotékach ešte posudzujú?

Okrem výšky úverového stropu sa posudzuje aj ďalší dôležitý faktor, a to ukazovateľ schopnosti splácať- DSTI, resp. vytvárať rezervu v príjmoch. Splátky všetkých dlhov domácnosti môžu tvoriť najviac 60% príjmu danej domácnosti, či jednotlivca. Danej domácnosti alebo jednotlivcovi tak musí ostať aspoň 40% z ich čistých príjmov. Splátky úveru banka ešte musí navýšiť o 2%. Banka tak skúma, či klient dokáže zo svojho čistého príjmu splácať úver, keď bude mať úrokovú sadzbu zvýšenú o 2%. Banka potom klientovi schváli nižšiu z hodnôt DTI vs. DSTI. Nie je teda dôležité iba to, aký má klient maximálny úverový strop, ale pozerá sa aj na to, aby splátka úveru nepresiahla stanovený pomer voči príjmu daného dlžníka. Banky tiež do výdavkov zahŕňajú aj určité percento splátok z existujúcich úverov, kreditných kariet, povolených prečerpaní, či splátok z nebankových spoločností. Preto je dôležité, aby si klienti, ktorý už majú nakumulovaný určitý dlh najprv skonsolidovali svoje záväzky a až potom žiadali o úver. V ratingu banky tak môžu vyjsť v lepšie, čo má samozrejme vplyv aj na úrokovú sadzbu. Ak tak neurobia, môže dôjsť k zamietnutiu úveru alebo nedostanú úver v takej výške ako si predstavovali.

Pre dlžníkov nastáva zložitá doba. Zvyšovanie úrokových sadzieb, rast cien energií a ďalších životných nákladov, či neistota s udržaním si zamestnania v spojitosti s nastávajúcou recesiou by malo klientov nabádať k opatrnosti.

Ak máte záujem, kontaktujte nás:
tel.: +421 904 391 683
e-mail: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

foto: pixabay.com