Takže sa budem venovať sľubom, resp. návrhom politikov v oblasti hypoték. V posledných dňoch vyšli na povrch zaujímavé informácie.

V máji som sa v Žiline zúčastnil na investičnej konferencii známeho ekonóma Juraja Karpiša. Ten sa na margo vyšších úrokových sadzieb a z toho titulu aj vyšších úrokov na hypotékach vyjadril v tom zmysle, že by sa nečudoval, keby nejaký politik v rámci predvolebnej kampane sľúbil voličom, že štát za nich prevezme splácanie ich hypoték z vyššími splátkami. Nuž, no a čuduj sa svete, o pár mesiacov to tu máme trochu v inej podobe.

Strana Smer- SSD navrhuje opätovné zavedenie bonifikácie hypoték, približne v takej podobe ako bola voľakedy, t.j. štát novému klientovi z celkovej úrokovej sadzby prispeje 2% a banka 1%. Už existujúcim klientom by štát prispel 1% a banky taktiež 1%. A to všetko pre klientov do veku 35 rokov s príjmom do 1,3 násobku priemernej mzdy a výškou úveru najviac do sumy 100 000,- eur. Takže pre značný počet klientov by táto možnosť nebola aj tak dostupná. No a po voľbách to s týmto sľubom možno dopadne tak, ako s odškodnením klientov nebankových subjektov.

Taktiež sa spomína znovu zavedenie bankového odvodu, z ktorého toto opatrenie bude financovať. Aj ďalšie politické strany hovoria o tom, že ľuďom s hypotékami treba pomôcť, že treba banky zaviazať k predĺženiu doby splácania hypoték, zaviesť znovu bankový odvod, resp., že treba banky zdaniť po vzore Talianska. V Taliansku vláda uvalila na banky daň z mimoriadnych ziskov vo výške 40%. Otázka, ktorú si kladiem je, že od akej sumy hovoríme o mimoriadnom zisku a na základe čoho, či ako to niekto vypočítal. Do štátnej pokladnice to má priniesť viac ako dve miliardy eur. Na to však nesúhlasným stanoviskom zareagoval veľmi dôležitý hráč- Európska centrálna banka, ktorá sa obáva o finančnú stabilitu bankového sektora. Povedzme si otvorene - banky v Eurozóne sú zdravé iba naoko. Uvidíme, čo sa bude diať, keď vysoké úrokové sadzby zotrvajú dlhší čas. Ako príklad nám môžu poslúžiť udalosti spojené s krachom bánk v USA.

Dianie okolo bánk dobre vystihuje výrok bývalého amerického prezidenta Ronalda Reagana, ktorý povedal: „Pohľad vlády na ekonomiku možno zhrnúť do pár krátkych fáz: Keď sa to hýbe, zdaň to. Ak sa to stále hýbe, zaveď na to regulácie. Ak sa to prestane hýbať, začni to dotovať.“ Zdroj: citaty-slavnych.sk

Hnutie Republika napr. navrhuje, že Národná banka Slovenska by mala regulovať hypotekárne úrokové sadzby. Nuž „ekonomickí experti“ tejto strany asi pozabudli na to, že v zmysle zákona o Národnej banke Slovenska (ďalej NBS) NBS nemá kompetenciu stanovovať výšku úrokových sadzieb. O túto kompetenciu a tiež iné prišla vtedy, keď Slovenská republika vstúpila do Európskej menovej únie a prijala euro. Bolo by teda potrebné zmeniť zákon o NBS. Druhá stránka veci by bola, že ak by naša NBS dnes mohla stanovovať úrokové sadzby, či by tie dnes reálne náhodou neboli vyššie ako keď ich určuje Európska centrálna banka. To by sme len potom zrejme videli, aká by tu bola životná úroveň.

No a teraz si poďme povedať, prečo je znovu zavedenie bonifikácie hypoték nezmyslom.

Národná banka Slovenska, aby predišla problémom so splácaním hypoték v dôchodku a taktiež so splácaním v dôsledku zvýšenia úrokových sadzieb zaviedla napr. tieto opatrenia:

• Banky môžu poskytovať hypotéky s maximálnou splatnosťou 30 rokov. Splatnosť úveru nad 30 rokov môže prekračovať max. 10% hypoték.
• DTI - celková zaťaženosť - pre klienta do 40 rokov veku platí, že jeho celková zadlženosť môže byť max. do výšky 8- násobku jeho ročného príjmu. Zároveň tiež platí, že pre klienta vo veku viac ako 40 rokov sa tento koeficient so zvyšujúcim sa vekom znižuje o 0,25 %. Takže kým do 40-teho veku klient má nárok na hypotéku vo výške max. 8- násobku jeho ročného príjmu
  (1 000 € x 12 mesiacov x 8), tak klient vo veku 54 rokov má nárok na hypotéku max. do výšku 4,5- násobku jeho ročného príjmu (1 000 € x 12 mesiacov x 4,5).
• úvery na bývanie, ktoré sú poskytované klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3- násobok priemernej mzdy a DTI pri týchto typoch úverov neprevyšuje hodnotu 9.
• DSTI - výška finančnej rezervy - klient môže byť zaťažený splátkami max. vo výške 60% z jeho príjmu po odpočítaní sumy životného minima a životného minima na manželku a deti. Mal by tak byť schopný splácať aj splátky hypotéky. Klientovi by tak mala zostať rezerva 40% z jeho ročného príjmu.
• Pri nových aj existujúcich úveroch, ktoré majú zostatkovú splatnosť nad 8 rokov, je potrebné zohľadniť, že úrokové sadzby môžu mať v čase aj stúpajúci trend. Okrem aktuálnej splátky úveru treba preto vypočítať aj splátku pri úrokovej sadzbe, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body (najviac však do výšky 6 %) pri splatnosti úveru 30 rokov. Banky tak testujú klientov, či dokážu splácať úver aj pri zvýšených úrokových sadzbách.
• Pri fixácii sadzby na 10 rokov stačí vykonať test pri predkladanom náraste úrokovej sadzby o 1%.
• LTV - Limit na zabezpečenie úveru - vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Jej hodnotu stanovuje znalec, ktorý vypracuje znalecký posudok.
  LTV nemôže presiahnuť hodnotu 90 % a podiel nových úverov, kde je LTV medzi 80 – 90 % z hodnoty nehnuteľnosti nemôže presiahnuť 20 % poskytovaných úverov. Ostatné hypotéky musia mať LTV/hodnotu zabezpečenia nižšie ako 80%.

A čo by nás všetkých takéto dotovanie hypoték stálo?

Rada pre rozpočtovú zodpovednosť už zverejnila prepočty. Podľa nej, ak by štát zaplatil všetkým čo i len 1 percentuálny bod, stálo by nás to v hrubom prepočte 436 mil. eur ročne. To je dvojnásobok toho, čo štát dáva na podpory v nezamestnanosti. Takéto riešenie by podľa Rady pre rozpočtovú zodpovednosť spôsobilo opak toho, čo táto krajina potrebuje. Ceny nehnuteľností by totiž vystrelili opäť nahor, čo znamená, že sa opäť roztočí inflačná špirála. Navyše, budúca vláda bude musieť namiesto nadmerného míňania razantne šetriť.

Podľa nedávno zverejnenej analýzy NBS drvivá väčšina ľudí splácanie drahých hypoték zvládne. A tí, ktorí budú mať problém musia aktívne komunikovať so svojimi bankami a požiadať napr. o predĺženie splatnosti svojich hypoték.

NBS na svojej webovej stránke uvádza: „Nárast splátok sa do konca roka 2025 dotkne každej druhej hypotéky. Ide  približne o 350 tis. hypoték. Nárast splátok pri väčšine hypoték nebude dramatický.  Domácnosti ho pocítia, ale dodatočné výdavky by nemali prekročiť v priemere 5 % ich príjmov v čase refixácie.  Domácnosti by to mali zvládnuť a ich schopnosť splácať by nemala byť ohrozená. Situácia si vyžaduje individuálne, nie plošné riešenia. Pri väčšine hypoték nárast nepresiahne sumu 100 €. Dodatočné náklady na rastúce splátky tak ľuďom ukroja v priemere 7 % ich príjmu. Dôležité je, že mnohé hypotéky už sú z významnej časti vyplácané a nárast splátky tak bude značne menší, ako by bol v prípade novej hypotéky. Pri troch štvrtinách hypoték nárast splátok neprekročí 10 % príjmu.

Výraznejší nárast splátok presahujúci 20 % príjmu nastane iba pri 1 % hypoték. Najväčšiemu nárastu splátky v pomere k príjmom budú čeliť najmä vysoko zadlžené domácnosti. Podľa nášho názoru si situácia nevyžaduje plošné opatrenia na pomoc klientom so splácaním hypoték.“

Národná banka Slovenska vo svojej analýze tiež uvádza: „Súčasné úrovne sadzieb však z historického hľadiska nevnímame ako nadmerné. Podobné sadzby sme tu mali v roku 2014 a rast hypotekárnych úverov bol aj vtedy pomerne silný. Treba si pripomenúť, že úrokové sadzby na nové hypotéky na úrovni 1 % nie sú samozrejmosťou a obdobie veľmi nízkych úrokových sadzieb je skôr výnimkou.

Približne tri zo štyroch hypoték, ktoré čaká refixácia do konca roka 2025, má aktuálnu úrokovú sadzbu do 1,5 %. Najvýraznejší nárast úrokovej sadzby čaká najmä hypotéky s refixáciou v roku 2024.“

NBS uvádza, že v najbližšom období sa refixácia hypoték dotkne približne 300 000 domácností, čo predstavuje cca 13 % všetkých domácností na Slovensku. „Spolu ide približne o 350 tis. hypoték, objemovo je to 46 % hypotekárneho portfólia. Najväčšiu vlnu refixácií prinesie rok 2024, mierne nižšiu potom aj nasledujúci rok.“

V prípade refixácií do konca roka 2025, splátky vzrastú priemerne o 92,- eur. Pri dvoch tretinách hypoték by nárast splátky nemal presiahnuť sumu 100,-€. Výraznejší nárast splátok, t.j. nad 300,-€ sa má týkať len približne 3% hypoték (cca 12 000 hypoték).

Na margo výrokov politikov, že ľuďom stúpnu mesačné splátky úverov o 500,-€/mes. a že prídu o svoje nehnuteľnosti, NBS uvádza nasledovné: ,, V individuálnych prípadoch môže splátka vzrásť ešte výraznejšie, takéto prípady však budú veľmi ojedinelé. Napr. nárast splátok o 500 € a viac môžeme považovať za extrémny príklad, ktorý sa týka necelých 0,5 % hypoték (t. j. cca 1 500 hypoték). Ide pritom primárne o dlžníkov s vysokým príjmom a veľkou hypotékou.“

NBS taktiež uvádza: „Kľúčový vplyv na nárast splátok pri výraznom zvýšení sadzby má zostávajúca suma hypotéky Keďže väčšina hypoték bude pri refixácii už čiastočne vysplácaná, priemerný nárast splátok nie je až taký dramatický.“

NBS v závere svojej analýzy uvádza nasledovné: „Pri domácnostiach, ktorým splátky už vzrástli, sa zatiaľ neukazujú žiadne ťažkosti so splácaním. Podiel nesplácaných hypoték je na najnižšej úrovni (1,1 %) za celé takmer 20-ročné obdobie, odkedy sú tieto údaje k dispozícii. Žiadne ťažkosti so splácaním sa neukazujú ani v prípade, ak sa cielene pozrieme na tie hypotéky, ktoré nedávno už prešli zvýšením úrokovej sadzby. Pri hypotékach s refixáciou sadzby v uplynulom období vzrástol podiel úverov v omeškaní so splátkou len nepatrne.“

Celú analýzu a komentár NBS si môžete prečítať tu: nbs.sk

Politici nám tu hovoria, že zabezpečia silný štát. Lenže už nepovedia, čo si predstavujú po týmto pojmom. Vie viete povedať, aký je alebo čo by malo charakterizovať silný štát? Podľa môjho názoru silný štát by mal ukázať, napr. to, že zabráni farmaceutickým firmám a obchodníkom s liekmi vyvážať lieky s vysokými ziskami do zahraničia, ktoré potom chýbajú našim pacientom. To by sa však zrejme nedalo bez toho, aby tieto skupiny mali napr. svojich ľudí, ktorí sú nominantami politických strán na príslušnom ministerstve, či úradoch.

Ďalej, silný štát je taký, ktorého orgány (polícia, súdy, prokuratúra) zasiahnu proti osobám podozrivým s páchania trestnej činnosti bez ohľadu na ich politickú, stranícku príslušnosť, či pracovné zaradenie. A to napr. aj pár týždňov pred akýmikoľvek voľbami. T.z., že budú skutočne nezávislé a budú garantovať každému rovnosť pred zákonom a rovnaké práva, či zaobchádzanie. Silný štát by tiež mal byť schopný navrhovať, či schvaľovať kvalitné zákony a dohliadať na ich dodržiavanie, vytvárať podmienky pre priaznivé podnikateľské prostredie. Určite by nemal občanom a firmám hádzať polená pod nohy vymýšľaním obmedzení, či regulácií, či pokúšať sa podnikať. Pokiaľ sa do niečoho zamieša štát, má to za následok napr. devastáciu podnikateľského prostredia, či obmedzovanie slobody trhu.

Žiaden politik nikdy neprizná, čo myslí pod pojmom silný štát!

Bude iba omieľať dookola to isté, t.z. že chce viac právomocí, aby mohol pomáhať ľuďom, lebo veď oni si to zaslúžia. Má tým však na mysli viac regulácii, viac nových daní a vyššie doterajšie dane, menej slobodného trhu, viac kontrol, väčší počet štátnych úradníkov, viac byrokracie a pod. Týmto sa docielia iba obmedzenia na trhu a vyššie ceny tovarov a služieb - vyššia inflácia, čo v konečnom dôsledku znamená, že to všetko zaplatíme my- daňoví poplatníci. Pozor, silný štát ale neznamená to, že Vám aj bude poskytovať kvalitné a efektívne služby.

Dňa 23.08.2023 bol zverejnený prieskum, v ktorom dotyčná agentúra zisťovala odpovede na otázku, či by vláda mala dotovať ľuďom hypotéky.

Agentúra robila telefonický prieskum na vzorke tisíc respondentov starších ako 18 rokov. A aké boli výsledky?

• 29,2 % respondentov si myslí, že vláda by mala hypotéky dotovať.
• 27,8 % respondentov si myslí, že vláda by asi mala dotovať hypotéky v súvislosti so zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami.
• 19,9 % si myslí, že by určite nemala.
• 16,4 % uviedlo, že by asi nemala dotovať ľuďom hypotéky v súvislosti so zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami.
• 6,6% respondentov to nevedelo posúdiť a 0,1% nechcelo odpovedať. Prieskum nájdete tu: Exkluzívny prieskum agentúry AKO pre TV JOJ 24: Má vláda dotovať ľudom hypotéky? (noviny.sk)

V prvom rade je to obraz toho, ako ľudia uvažujú.

Je to niečo podobné ako keď by napr. niektoiný išiel na obed ale zaplatiť by ste ho mali Vy. Je to aj príklad toho, ako štát vychováva ľudí k zodpovednosti za svoje vlastné rozhodnutia, či toho ako sa na školách rozvíja ekonomická, resp. finančná gramotnosť.

Zároveň je to dôkaz, že štát - akákoľvek vláda nikdy nemala záujem mať samostatne uvažujúcich - ekonomicky vzdelaných ľudí, ktorí majú napr. prehľad o tom ako funguje ekonomika, či finančný trh. Štát - vláda cez rôzne sociálne balíčky ako napr. vlaky zadarmo, obedy zadarmo, rekreačné poukazy, či iné opatrenia robí ľudí závislých na týchto dávkach namiesto toho aby zvyšoval ich životnú úroveň, a to vytváraním podmienok pre priaznivé podnikateľské prostredie a z toho titulu dobre platené pracovné príležitosti a následne napr. znižovaním daní, či odvodov alebo zvyšovaním odpočítateľných položiek. To by v konečnom dôsledku znamenalo, že pracujúci ľudia by mali vyššie čisté príjmy a mohli by si buď dovoliť zaplatiť to čo potrebujú (aj hypotéku, či dovolenku). Alebo by mohli viac sporiť, či investovať. Stav, ktorý je teraz pripomína akoby závislosť na drogách.

Vás, čo si želáte, aby Vám vláda dotovala Vaše hypotéky sa pýtam, či by ste iným zo svojho napr. preplatili náklady na energie, či palivo do auta?

Nedávno tiež vyšla informácia, že Slováci si hlavne v lete berú spotrebné úvery na letné dovolenky, kde je dnes priemerná úroková sadzba vo výške 9,06%. Budeme teda o nejaký čas dotovať ľuďom z peňazí daňových poplatníkov aj úvery na dovolenky? HNonline.sk - Na Slovensku sa rozmáha fenomén letných dovoleniek “na sekeru”. Spotrebné úvery stúpajú

Keď na tým uvažujem, tak slovo dovolenka je zrejme odvodené od slovného spojenia dovoliť si. A ak niekto nemá na to aby išiel na dovolenku, mal by si na ňu buď našetriť alebo sedieť doma!

To, aby sa iní ľudia skladali na splátky hypotekárnym dlžníkom považujem za morálny hazard. Každý predsa vie alebo by mať vedieť, do čoho ide, keď si chce vziať úver. Vo všeobecnosti platí, že každý sa má prikryť iba takou perinou na akú má. Ak sa budú vytvárať podmienky, aby si ľudia v dobrých časoch nabrali lacné úvery a potom, keď sa situácia zhorší, tak príde štát - vláda a povie, že časť dlhov za nich zaplatí, tak toto určite nevedie k zodpovednému správaniu.

Keď bola pandémia, tak banky ponúkali odklad splátok, pričom dlžníci platili len úroky. Nevýhoda však bola tá, že sa im neznižovala istina, nakoľko ju nesplácali. A tak sa splácanie úveru natiahne.

Nepodporujem dotovanie hypoték štátom aj z toho dôvodu, že nemálo dlžníkov si za nízke úrokové sadzby kúpilo byty, ktoré využívajú ako investíciu, a to tak, že ich prenajímajú. Dnes napr. veľa majiteľov investičných bytov prenajíma tieto nehnuteľnosti ukrajinským občanom. Majiteľom týchto investičných bytov štát uhrádza po určitú náklady na ubytovanie ukrajinských občanov, čim im garantuje istý a nemalý zárobok. A tak sa pýtam, či si títo majitelia nehnuteľnosti zaslúžia takúto pomoc? Súhlasím s pomocou ľuďom, ktorí utekajú pred vojnou, ale som zásadne proti tomu aby sa pomáhalo rôznym špekulantom, ktorí by mali znášať trhové riziko.

Je tiež dôležité povedať, že ak by aj niektorí v dôsledku nesplácania hypotéky mali prísť o svoje nehnuteľnosti, tak tie aj napriek prebiehajúcej korekcii majú dnes stále vyššiu cenu ako pred pár rokmi. T.z., že by aj tak ešte slušne zarobili.

Zároveň je dôležité zdôrazniť, že banky nie sú zberatelia nehnuteľností a nechcú svojich klientov oberať o ich nehnuteľnosti. V prípade, že niekto má alebo bude mať problém so splácaním, je dôležité komunikovať s bankou.

Ešte v prvom kvartáli roku 2022 ponúkali niektoré banky napr. 10- ročné fixácie s úrokom v rozmedzí 0,99- 1,25%. Sám som niekoľko takýchto hypoték klientom s ohľadom na infláciu doporučil a sprostredkoval. Boli však aj klienti, ktorí boli presvedčení, že fixácia na tri roky s úrokom 0,3- 0,5% je lepšia, pričom už v tej dobe bolo jasné, že nízke úrokové sadzby sú neudržateľné a že výraznejšie stúpnu. Takýchto ľudí je veľa. V tej dobe mohli výhodne refinancovať, ale oni tak však neučinili. Otázka na nich je, že prečo nie? Teraz vidia, že zmeškali príležitosť a niekto iný by im mal prispieť na splátky úveru.

Zároveň je, ale dôležité upozorniť tých dlžníkov, ktorí majú 10 - ročné fixácie s nízkym úrokom, aby nezaspali na vavrínoch a svoje hypotéky sa snažili aspoň čiastočne mimoriadne splatiť. Lebo nevedia, aké úrokové sadzby budú o 10 rokov. V tej dobe by teda nemali mať splatenú iba tretinu pôvodnej hypotéky, ale ešte pár percent navyše.

Je dobré si uvedomiť nasledovné.

Politici, ktorí bažia po moci nám sľúbia všetko možné, len aby získali čo najviac hlasov vo voľbách. Čakal by som, že v kampani sa bude hovoriť o tom, ako napr. zlepšiť stav nášho zdravotníctva. Pretože to akoby sa s každou vládou iba prepadalo do čoraz hlbšieho marazmu. Čím viac peňazí sa do neho naleje, tým viac ich chýba. Taktiež by som očakával, že sa bude hovoriť o tom, ako dosiahnuť, či vytvoriť podmienky pre to, aby nám čoraz viac mladých ľudí neutekalo do zahraničia, resp. aké podmienky by sme mali vytvoriť, aby sme našich šikovných ľudí pritiahli zo zahraničia na Slovensko. Slovensku nepomôže, keď by malo ostať iba montovňou a nie krajinou orientovanou na vedu a výskum.

Tiež by som očakával, že sa bude hovoriť o dlhu tejto krajiny, ktorá je zadlžená až po uši, pričom reálne nám o pár rokov hrozí default, či nedôvera investorov. Toto však nie sú témy, pri ktorých by politici mohli preukázať svoju odbornosť a zodpovednosť a hlavne by nevedeli ako byť znovu zvolení.

Politici sú zväčša osoby, ktoré nič netušia o tom ako funguje ekonomika, či finančné trhy.

Je potrebné si tiež uvedomiť, že štát nemá vlastné peniaze, ale iba tie, ktoré mu my zaplatíme na daniach a odvodoch. Ak politici míňajú viac ako vyberú na daniach a odvodoch, zadlžujú nás všetkých a má to tiež vplyv na výšku inflácie - zdražovanie.

Je preto potrebné zvažovať, čo nám politici hovoria, prečo to hovoria a aké dopady by ich návrhy na nás mohli mať. Známy mysliteľ a politik KONFUCIUS totiž povedal: ,,Ak skončí samostatné myslenie, zájde poriadok.“

Chcete viac informácií? Kontaktujte nás
tel.: +421 904 391 683
e-mail: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

foto: pixabay.com